Ralf Hansen

WEG kompakt

Eine Rezension zu:

Werner Niedenführ/Hans-Jürgen Schulze

WEG. Handbuch und Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz

6., neu bearbeitete Auflage mit Mustern und Diskette

Heidelberg: C.F. Müller, 1288 Seiten, Euro 89,-

Reihe: Heidelberger Kommentar

ISBN 3-8114-3051-3 

http://cfmueller-verlag.de

Wohnungseigentum führt erfahrungsgemäß zu Konflikten unter den Teil- und Sondereigentümern. Ungeachtet dessen bietet die Möglichkeit des Wohnungseigentums eine gute Möglichkeit der Kapitalanlage und eine Alternative zur Miete. Wie Wohneigentum begründet wird, folgt aus § 2 WEG, der zwischen der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG und der Teilung bei Alleineigentum nach § 8 WEG unterscheidet. Bereits § 5 III WEG zeigt, wie gestaltungsoffen Gemeinschaftsordnungen gestaltet werden können. Die Kommentierung zeigt deutlich wie sehr diese Materie von der Rechtsprechung geprägt wird, die in diesem Kommentar sehr eingehend dokumentiert und ausgewertet wird. Erneut wurden 40 in der Kommentierung des WEG weitere BGH-Urteile eingearbeitet, von zahlreichen OLG - Entscheidungen ganz zu schweigen. Da die Kommentierung sehr problemorientiert erfolgt, sind die jeweiligen Konfliktsituationen im Text schnell aufzufinden und können einer angemessenen juristischen Lösungsperspektive zugeführt werden. Dies gilt etwa für die §§ 10 ff WEG, die das Verhältnisse der Sondereigentümer untereinander regeln. Sehr genau werden die Konfliktlinien entlang des § 14 WEG nachgezeichnet, der durch die §§ 15, 16 und §§ 21,22, 28 WEG für die Verwaltung flankiert wird. Die Rechtsprechung insbesondere zum "maßvollen Gebrauch" ist schillernd und wird hier exemplarisch aufgearbeitet. Möglich sind hier auch Vereinbarungen über den Gebrauch des Sondereigentums nach § 15, dessen Auslegung durch die Rechtsprechung die Autoren alphabetisch aufarbeiten. 

Von besonderer Bedeutung für das Wohneigentum sind die Regelungen über die Verwaltung, deren Grundsatznorm sich in § 20 WEG findet, der die "Weiche" zur Verwaltung durch den WEG-Verwalter, die Gemeinschaft der Eigentümer und ggf. einem Verwaltungsbeirat "stellt". Die Kommentierung geht eingehend auf die wichtige Entscheidung BGHZ 145, 158 ein, wonach vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschlüsse, die nicht mehr einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sind. Die Autoren weisen ausdrücklich darauf hin, das ein solcher nicht angefochtener Mehrheitsbeschluss nunmehr in Bestandskraft erwachsen kann. Die Autoren verdeutlichen anhand von Beispielen, wo die Grenze der ordnungsgemäßen Verwaltung zu vereinbarungsbedürftigen Maßnahmen liegen, da angesichts des bestehenden Ermessensspielraumes eine definitive Abgrenzung in Grenzbereichen nicht unproblematisch ist. § 21 WEG zeigt die gesamte Bandbreite denkbarer Konfliktlinien unter den Sondereigentümern. Gerade um die Instandhaltung und die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage wird oft gestritten. Dieser Bereich wird denn auch intensiv aufgearbeitet, wobei allerdings der Bereich der Pflichtverletzung noch etwas intensiver dargestellt werden könnte. So etwa für die Fallkonstellation, dass zwar ein Sanierungsbeschluss getroffen wird, aber nur unvollständig mit der Folge des Schadenseintritts bei einem Sondereigentümer umgesetzt wird. Besonders hinzuweisen ist auf den Anhang zu § 21 WEG, der die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger behandelt. In der Praxis wirft insbesondere § 25 WEG erhebliche Probleme auf, angesichts oftmals turbulent verlaufender Wohnungseigentümerversammlungen, wobei hier die Ausführungen zu Stimmrechtsausschlüssen hervorzuheben sind. Besonders gelungen ist die Kommentierung des § 26 WEG, betreffend die Bestellung und Abberufung des wegen § 20 II WEG stets notwendigen Verwalters. Nach der zutreffenden Auffassung der Autoren, die sich auf dem Boden der sog. "Trennungstheorie" bewegen, erlangt der Verwalter seine Rechtsstellung nicht erst mit dem Abschluss des Verwaltervertrages, sondern bereits mit dem Bestellungsakt. Sehr genau untersucht werden die Möglichkeiten eine solche Bestellung auch seitens von Minderheiten anzufechten, etwa weil der von einer Mehrheit durchgesetzte Verwalter keine hinreichende fachliche Eignung besitzt, sodass eine Anfechtung nach §§ 23 IV, 43 I Nr.4 WEG erfolgen sollte. Dieser "wichtige Grund" (sofern erforderlich) spielt entsprechend bei der Abberufung eine Rolle, die einen Mehrheitsbeschluss nach § 26 I 1 WEG voraussetzt, den der Verwalter grundsätzlich nach § 43 I Nr.4 WEG analog anfechten kann. Die Rechtsprechung zu einer Abberufung aus wichtigem Grund wird eingehend in einer Auflistung dokumentiert. Erweitert wurde die Kommentierung des § 28 WEG um ein interessantes Kapitel über die Buchführung des Verwalters. Beim Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG wird die wichtige Frage einer Haftungsbeschränkung etwas kurz behandelt, da sich insoweit auch die Frage stellt, ob eine solche Klausel der AGB-Inhaltskontrolle unterliegen kann. 

Die verfahrensrechtlich sehr wichtige Norm des § 43 WEG wird so eingehend dargestellt, dass sich die Konsultation weiterer Werke im Regelfall erübrigen wird. Die vorzüglichen Vorbemerkungen zu § 43 WEG enthalten einen praxisnahen Abriss des einschlägigen Verfahrensrechts eines Streitverfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit, das sich auf der Grenzlinie zwischen FGG und analoger Anwendung von ZPO - Normen bewegt. Die Kommentierung enthält zahlreiche Praxishinweise zur richtigen Antragstellung und Begründung sowie zur richterlichen Arbeit, etwa im Mahnverfahren des § 46 a WEG. Durchgehend berücksichtigt wurde das Kostenrechtsmodernisierungsgesetz. 

Die Anlage bietet etwa den Text der HeizkostenVO und der EnergieeinsparungsVO, sowie zahlreiche Muster (etwa eines Verwaltervertrages), die erfreulicherweise alle in der beigefügten Diskette im WORD - Format beigefügt sind. Auch die ausgezeichneten Muster wurden durchgehend überarbeitet. So wurde etwa die neuere Rechtsprechung des BGH berücksichtigt, die die Entscheidung über Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer nunmehr nicht mehr als ZPO-Verfahren, sondern als WEG-Verfahren verstanden wissen will. Die Installation in das Verzeichnis "weg-temp" gestaltet sich problemlos. Es bietet sich allerdings an diese vorzüglichen Vorlagen in ein entsprechendes Programm eines Anwaltsprogramms zu kopieren, sofern man damit arbeitet.      

Die Mischung der Reihe "Heidelberger Kommentar" zwischen Kommentar und Praxishandbuch hat sich generell bewährt. Dieser Kommentar zum WEG bietet eine derart kompakte Information, dass er sich für den ersten Zugriff zur Problemlösung bestens eignet. Er ist schlicht vorzüglich.