Kommentar zum Miet- und Pachtrecht

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Ralf Hansen

Ein Kompaktkommentar 

zum Miet- und Pachtrecht

 

Eine Rezension zu:

 

Claus Müller/Richard Walther (Hrsg.)

Miet- und Pachtrecht

Ergänzbarer Kommentar mit weiterführenden Vorschriften

Berlin: Erich-Schmidt-Verlag, 2004 - 2007 

Loseblattwerk, 2. Bände, ca. 2.000 Seiten

Stand: Mai 2007 (12. Ergänzungslieferung)

ISBN 3-503-06665-9

http://www.ESV.info/3-503-066665-9

 

Das Mietrecht ist eine der ganz zentralen Rechtsmaterien, da es fast alle Bürger berührt und sich Fragen der ausgleichenden Gerechtigkeit im Interessenwiderstreit zwischen Vermietern und Mietern hier oftmals in aller Schärfe einer streitigen Konfrontation stellen. Da es bereits zahlreiche Kommentare auf diesem Sektor gibt, warf der neue Kommentar zum Zeitpunkt seiner Erstveröffentlichung zunächst die Frage nach seiner Rechtfertigung auf. Dies Frage hat sich nach 11. Ergänzungslieferungen selbst beantwortet, da hier von sechs erfahrenen Richtern ein Kommentar erster Güte vorgelegt wurde, dessen bisher vorgelegte Ergänzungslieferungen für sich sprechen. Mit der Ergänzungslieferung 11 von März 2007 wurde insbesondere die Kommentierung in den Kernbereichen des Mietrechts anhand der aktuellen Rechtsprechung erneut intensiviert. 

Gegenstand der 11. Ergänzungslieferung ist eine Überarbeitung der Kommentierungen zu den §§ 535 - 536 d BGB. Dort wurde insbesondere der Meinungsstand zum Anbringen von Parabolantennen sowie zu Strom, Wasser - und Heizungssperren eingehend berücksichtigt. Interessante Ausführungen gelten den vielfältigen Minderungswünschen im Hinblick auf Mobilfunkanlagen. Eingehend berücksichtigt wird die Rechtsprechung des BGH zu Flächenabweichungen und zur Verneinung der analogen Anwendbarkeit des § 536 b BGB bei Mängeln während der Mietzeit. Intensiviert wurden die Kommentierungen zu §§ 573 b, 574 BGB. Stärker einbezogen wurden erneut Aspekte des Gewerbemietrechts. Die 12. Ergänzungslieferung enthält eine Überarbeitung der Kommentierungen zu §§ 537 - 540 BGB und zu den §§ 548, 552, 551 und 556 BGB. Unter anderem wird eingehend auf die Rechtslage bei den Mietsicherheiten eingegangen und auch die maßgeblichen Fragen der Abrechnung von Betriebskosten bei § 556 BGB werden eingehend erörtert. Die 13. Ergänzungslieferung wird § 560 neu kommentieren, näher auf den Konkurrenzschutz im Miet - und Pachtrecht eingehen und insgesamt das Pachtrecht in der Kommentierung aufwerten.  

Teil I enthält Vorwort und Inhaltsverzeichnis, während Teil II alle einschlägigen Gesetzestexte enthält. Dazu zählen erfreulicherweise auch die HeizkostenVO und die II. BerechnungsVO nebst etwa einem Auszug aus dem Bundeskleingartengesetz sowie die BetriebskostenVO. Im dritten Teil folgt die Kommentierung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 - 597 BGB. Die Kommentierung erfolgt selbstverständlich vor dem Hintergrund der Schuldrechtsreformgesetze. Die Kommentierung besticht in allen Teilen durch eine äußerst klare Gliederung und überaus präzise Formulierungen. Im Rahmen der Kommentierung des § 535 BGB zeigt sich dies etwa an der Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete sowie an den äußerst lesenswerten Darlegungen zur Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB bei Mietverträgen. Hier bringt der Anhang allerdings eingehende Präzisierungen zu den Fragen der Schönheitsreparaturen und zu Klauseln hinsichtlich einer Überwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter. Dieser Anhang enthält eine der derzeit intensivsten Aufarbeitungen der aktuellen Klauselpraxis unter erschöpfender Auswertung der - teilweise in hohem Grade uneinheitlichen - Rechtsprechung, deren Ergebnisse Mandanten mitunter schwer zu vermitteln sind. Interessant gestaltet ist auch die Darstellung des § 536 BGB, insbesondere zur Mietminderung, die etwa einen interessanten Mängelkatalog beinhaltet und alle praxisrelevanten Fragen intensiv erörtert. Erhebliche Auslegungsprobleme bereitet § 536 b BGB, dessen Kommentierung eine zusammenhängende Lektüre wert ist, da die damit zusammenhängenden Fragen von erheblicher Bedeutung sind. Die Kommentierung wurde unter dem Eindruck der Entwicklung der BGH - Rechtsprechung erneut deutlich erweitert. Die Entwicklung der Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 536 b BGB auf die Fälle der Mietzinszahlung trotz Kenntnis eines Mangels wird hier sehr genau nachgezeichnet und für die Praxis trotz kritischer Einschätzung entsprechend aufbereitet. Prognostiziert wird aufgrund fehlender, klarer Kriterien eine ausgeprägte, am Einzelfall orientierte Kasuistik, die der Rechtssicherheit kaum förderlich sein wird, die aber die Gerichte und die Rechtsanwälte intensiv beschäftigen wird. Die Entwicklung wird - der Ankündigung gemäß - in den folgenden Ergänzungslieferungen genau verfolgt werden.  

Eine äußerst souveräne Darstellung findet sich auch zur Beendigung von Mietverhältnissen, insbesondere aus wichtigem Grund nach § 543 BGB (mit § 569 BGB, der noch nicht kommentiert ist), die die wesentlichen Fallkonstellationen darstellt. Dies gilt auch die Details der Mieterhöhungsvorschriften, die hier intensiv erörtert werden, da es in diesem Zusammenhang meist um Detailfragen geht, ebenso wie bei den bei § 556 BGB erörterten Detailfragen der Nebenkostenabrechnung. Neu kommentiert ist jetzt auch das Vermieterpfandrecht in §§ 562 ff BGB. Bei der Staffelmiete werden die umstrittenen Auslegungsfragen zu § 557 a Abs.3 S.1 BGB im Lichte des § 575 BGB überzeugend geklärt. Das Recht der Zeitmietverträge ist jetzt umfassend kommentiert und pointiert die Auffassung vertreten, dass Mietverträge unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten nicht unter § 575 BGB fallen, jedoch gegen § 573 c BGB verstoßen. Immer wieder stellt sich allerdings die Frage nach der Loslösung aus dem befristeten Mietverhältnis seitens des Mieters vor Ablauf der Mietzeit. 

Hervorzuheben ist auch die ausgezeichnete Kommentierung des Pachtvertrages nach  §§ 581 ff BGB, die gerade auch die Abweichungen zur Miete kenntlich macht. Sehr lesenswert ist in diesem Zusammenhang die Darstellung der vertraglichen Ausgestaltung des Konkurrenzschutzes unter besonderer Berücksichtigung nachvertraglicher Wettbewerbsklauseln in Pachtverträgen. Im Anhang findet sich nunmehr eine vollständige Kommentierung des Jagdpachtrechts. Intensiv erörtert werden auch die Problemkreise des Landpachtrechts. Berücksichtigt wird inzwischen auch das Kleingartenpachtrecht. 

Die Kommentierung ist ausgezeichnet und stellt eine deutliche Bereicherung der miet- und pachtrechtlichen Literatur dar. Die zahlreichen Ergänzungslieferungen sorgen für eine ständige Aktualität der Kommentierung.