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Ralf Hansen Aktuelle
Rechtsprobleme des Immobilienrechts Eine
Rezension zu Tode/Uechtritz/Wochner
(Hrsg.) Immobilienrecht
2000 Köln:
RWS-Verlag, 2001, 352 S., E 89,- ISBN
3-8145-5019-6
Der Band gibt die wesentlichen Verhandlungen der Tagung
“Immobilienrecht 2000” in Köln vom 16./17.11.2000 wieder. Diese Tagung
hatte Schwerpunkte des Immobilienrechts zum Gegenstand, die teilbereichsübergreifend
dargestellt wurden, was angesichts der vielschichtigen thematischen Verschränkungen
auch überaus sinnvoll ist. Nur ein Teil der Referate kann hier kurz
angesprochen werden. Angesprochen wurden auch Probleme des öffentlichen
Baurechts. So im ersten Beitrag von Busch über “Städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen und Verträge als Mittel der Wertabschöpfung durch
Kommunen”; ein ungebrochen aktuelles Thema, da die Situation für die
betroffenen Grundstückseigentümer nach wie vor unbefriedigend ist. Dies nicht
zuletzt, weil viele Kommunen bereits die Planaufstellung davon abhängig machen,
daß die Investoren sich an den Kosten wenigstens beteiligen, so daß eine
Planungsverweigerung entgegen der Planungspflicht aus § 1 III BauGB denkbar
ist, wenn eine solche Beteiligung im Rahmen etwa eines städtebaulichen
Vertrages nicht erfolgt. Indessen lenkt Busch sehr treffend den Blick auf die
“Zweischneidigkeit” von Rechtsschutzmaßnahmen gegen städtebauliche Verträge,
da dies auf die “Gegenleistung” durchschlagen kann und die Schaffung von
Baurecht wieder gefährdet. Der etwas kurz gehaltene Diskussionsbericht bestätigt
die Brisanz dieses Themas. Nicht weniger brisant sind vorhabenbezogene Bebauungspläne,
über deren Entwicklung Uechtritz berichtete. Besonders interessant sind hier
die Darlegungen zu den “Leistungsstörungen”, da sich viele Vorhaben nicht
vollständig programmgemäß realisieren lassen, etwa bereits deshalb nicht,
weil die Satzung nicht verabschiedet werden kann, sei es aus politischen oder
rechtlichen Gründen. Der Referent weist sehr treffend darauf hin, daß die
verfahrensvereinfachende Funktion des Aufstellungsverfahrens längst entfallen
ist, aber dieses Verfahren weitaus stärker zentral gesteuert werden kann, unter
erheblicher Einbindung des Investors in die Planaufstellung, der dann indessen
im Zweifel auch alle Kosten zu tragen haben wird. Die Bewertung fällt denn auch
sehr realistisch abgewogen aus, da entscheidende Vorteile gegenüber dem herkömmlichen
Bebauungsplan jedenfalls derzeit nicht ersichtlich sind. Griwotz referiert in einem überaus interessanten Beitrag über
das neue BBoSchG und dessen Konsequenzen für die zivilrechtliche
Vertragsgestaltung. Hier stellt sich insbesondere die Frage, welche Möglichkeiten
die Vertragsgestaltung gegenüber der risikoreichen Haftung für Altlasten nach
Grundstückserwerb eröffnen. Er sieht die Vertragsgestaltung in diesem Bereich
nach wie vor als eine Art “Glücksspiel” an, da die polizeirechtliche Störerhaftung
hier auch nach dem Erlaß dieses Gesetzes nach wie vor nahezu unkalkulierbare
Haftungsrisiken für Erwerber errichtet, die zudem Generationen binden können.
Eine Tabelle über die Sanierungsverantwortlichkeit führt diese Risiken
deutlich in ihrer Gesamtheit vor Augen. Die wechselseitige Absicherung der
Parteien unter Einbeziehung der Sanierungsverantwortlickeit gegenüber den zuständigen
Behörden scheint rechtlich nahezu unmöglich. Der Verfasser spricht auch die
juristisch hochinteressanten Probleme der Durchgriffsverantwortlichkeit bei
juristischen Personen eingehend an. Roth referierte über die vielschichtigen Probleme der
Maklerklauseln in notariellen Grundstückskaufverträgen, die dem Makler einen
eigenen Anspruch gegen den Käufer nach § 328 I BGB einräumen sollen, was
insbesondere bei Provisionszahlungsüberwälzungen von Interesse ist. Müller-Gatermann
referierte über die Auswirkungen des Steuersenkungsgesetzes. Überaus
lesenswert ist insbesondere der Beitrag von Kirchberg über die Risiken des
Bauens ohne Baugenehmigung, der die Praxis der “Deregulierung” des
Baugenehmigungsverfahrens im “Genehmigungsfreistellungsverfahren” kritisch
unter die Lupe nimmt. Nach seiner Auffassung führt der Wegfall der
Baugenehmigung in diesen Bereichen zu einem Verlust an Rechts-, Planungs- und
Investitionssicherheit für den Bauherrn, zu einem unkalkulierbaren
Nachbarschutz und letzlich zu noch weiterer Überlastung der Gerichte. Der
Verlauf der Diskussion zeigte, daß der Referent den “Finger” auf eine
entscheidende “Wunde” gelegt hatte. Von besonderen Interesse ist schließlich
der Beitrag von Thode über den Bauträgervertrag und die Gestaltungsfreiheit im
Rahmen der neueren Gesetzgebung und Rechtsprechung, wobei insbesondere die Ausführungen
zu § 632 a BGB und zu § 641 a BGB von besonderem Interesse sind, da der
Verfasser die Prognose wagt, daß der BGH die von der Vertragspraxis im Gegenzug
zu der Einführung der genannten Normen entwickelte Unterwerfungserklärung
vermutlich nicht akzeptieren wird. Der Band enthält sämtlich sehr interessante
lesenswerte Beiträge, die die Entwicklung des Immobilienrecht in maßgeblichen
Facetten dokumentieren. |