Ralf Hansen

 Rechtsprobleme des Grundstückskaufes

 Eine Rezension zu

Horst Hagen/

Günter Brambring

Der Grundstückskauf

 Höchstrichterliche Rechtsprechung

und notarielle Gestaltungshinweise

7. Aufl., Köln: RWS-Verlag, 2000, 496 S., E 48,-

ISBN 3-8145-6105-8                                   

 http://www.rws-verlag.de

Der Band behandelt alle wesentlichen Rechtsprobleme des Grundstückskaufs, vornehmlich entlang der prägenden Rechtsprechung des BGH. Der erste Teil des Bandes behandelt die Rechtsprobleme mehr oder weniger in Form eines systematischen Handbuches, während Teil B Hinweise für die notarielle Vertragsgestaltung gibt, die aber auch und gerade Rechtsanwälte interessieren dürften. Diese Aufteilung hat sich seit langen Jahren bewährt, zumal der erst genannte Verfasser lange Jahre dem “Grundstückssenat” (V. Senat) des BGH vorstand, während der letztgenannte Verfasser ein überaus bekannter Kölner Notar ist, der an der Universität zu Köln seit Jahr und Tag eine hochinteressante Vorlesung zur Vertragsgestaltung abhält, die besuchen sollte, wer in Köln studiert. Der Teil B ist insbesondere deshalb interessant, weil viele vom BGH entschiedene Problemkonstellationen durch angemessene Vertragsgestaltung vermeidbar gewesen wären. Hinsichtlich des Teiles A dürfte es sich um die intensivste Aufarbeitung der Rechtsprobleme des Grundstückskaufvertrages handeln, die gegenwärtig in dieser Form erhältlich ist. Die Rechtsprobleme werden historisch entfaltet, also vom Vertragsschluß bis zur Vollstreckung aus der Urkunde. Sehr eingehend ist etwa die Darstellung zum Vertragsschluß unter Einbeziehung von Stellvertretern, etwa im Zusammenhang mit der Verneinung der Geltung des Formzwangs für die Zustimmung des vollmachtslos Vertretenen nach § 182 BGB. Erfreulich ist in diesem Zusammenhang etwa auch die Einbeziehung der Vertretung politischer Gemeinden. Die Darstellung zeigt in allen Bereichen wie man eine gemeinhin als sehr komplex geltende Materie sehr verständlich und flüssig darstellen kann. Erstaunlich sind immer wieder die Fälle des krassen Mißverhältnisses nach § 138 I BGB von Leistung und Gegenleistung, bei denen ein Eigentümer weit unter Wert verkauft, so daß es zur Rückabwicklung nach § 812 I 1 Alt.1 BGB kommt, die bei Weiterkauf oftmals zu erheblichen Vermögensverlusten führen kann. Immer wieder lesenswert sind die Ausführungen zur Inhaltskontrolle notarieller AGB und die Ausführungen zu § 313 BGB, insbesondere zur “Schwarzkaufproblematik”. Besonders intensiv ist die Aufarbeitung des Abbruches von Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskauf unter besonderer Berücksichtigung der Eigenhaftung des Vertreters. Es bedarf kaum einer Erwähnung, daß insbesondere die Problematik der Leistungsstörungen eine intensive Erörterung findet und umfassend dargestellt wird. Insbesondere die Ausführungen zu § 273 BGB und zu § 326 BGB a.F. sind überaus erhellend. Nichts anderes gilt für die Darstellung der Kondiktionsansprüche nach fehlgeschlagenem Grundstückskauf, nicht zuletzt wiederum bei den “Schwarzkäufen”, die sich im Endeffekt meist als weit teurer erweisen als ein Grundstückskauf unter Einhaltung der rechtlichen Regeln. Eine gehende Darstellung finden zudem Fragen der besonderen Grundstückskaufsverträge, etwa beim Erbbaurechtsvertrag oder im Rahmen von Verträgen von Kommunen im Rahmen öffentlicher Aufgaben.

Teil B enthält Hinweise für die notarielle Gestaltungspraxis, ist aber auch für Rechtsanwälte überaus interessant, da sie oftmals vor Abschluß solcher Verträge beratend eingeschaltet werden. Brambring geht dabei zunöchst sehr intensiv auf typische Fehler im Beurkundungsverfahren ein, um sodann Strategien für eine angemessene Sicherung von Verkäufer und Käufer zu entwickeln, die sich auch in ausgezeichneten Klauselvorschlägen niederschlagen. Dies betrifft nicht zuletzt die schwierigen Fragen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Sehr intensiv ist die Aufarbeitung der Klauselpraxis zu den Vorkaufsrechten und zur Beurkung eines Kaufvertrages mit einem vollmachtlosen Vertreter. Der Teil B schließt mit einer ungemein interessanten Übersicht über die Rechtsprechung zu den Amtspflichten eines Notars. Es hat sich herumgesprochen, daß dieser Teil unter Notaren als vorbildhaft gilt und die Kautelarpraxis erheblich prägt.

Wer sich mit Grundstücksrecht beschäftigt, wird diesen ausgezeichneten Band mit großen Gewinn nutzen, zumal die herausragende Darstellung von Auflage zu Auflage noch intensiver und besser wird. Eine Neauflage für 2003 ist angekündigt.