Ralf Hansen

Neue Entwicklungen im gewerblichen Miet- und Pachtrecht

 Eine Rezension zu:

 Wolfgang Gerber/Hans-Georg Eckert

Gewerbliches Miet- und Pachtrecht

 4. wesentlich überarbeitete Auflage

 Köln: RWS Verlag, 2002, 145 S., E 35,00,-

ISBN 3-8145-2268-0

 http://www.rws-verlag.de  

Das Skript behandelt unter Einbeziehung der neueren Rechtsprechung die Auswirkungen der Mietrechtsreform von Herbst 2001 und des Schuldrechtsrefomgesetzes für das gewerbliche Miet- und Pachtrecht. Es ist damit eine ideale Ergänzung zu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 8. A., 2000, das im gleichen Verlag erschienen ist. Bereits beim Vertragsschluß haben sich interessante Zweifel hinsichtlich des Schriftformerfordernisses ergeben. § 550 BGB n.F. schweigt sich dazu im Gegensatz zu § 566 BGB a.F. aus. Die Autoren setzen sich sehr eingehend mit den Folgen dieser Neuregelung auseinander und kommen zum Ergebnis, das auch der formungültige Vertrag wirksam ist, da aus dem Bemühen um eine Einhaltung der Schriftform nicht auf einen übereinstimmenden Willen der Parteien geschlossen werden kann, der Schriftform konstitutive Bedeutung beizumessen, so daß der Vertrag dann auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Dies ist sachgerecht. Interessant ist die Auseinandersetzung mit § 550 S.2 BGB, der von einer sachgerechten BGH-Rechtsprechung ohne ersichtlichen Grund abgeht. Es ist eine der Stärken dieser Darstellung auf „Ungereimtheiten“ der Neuregelungen kurz aber sehr präzise einzugehen. Dies zeigt sich auch bei der Auseinandersetzung mit Grundfragen des Mietverhältnisses, etwa zur Frage der Differenzhaftung des Mieters, der vor Vertragsende ausgezogen ist, wenn der Vermieter das Mietobjekt zu einem geringeren Preis zwischen- oder weitervermietet. Besonders intensiv werden Gewährleistungsfragen nach neuer Rechtslage diskutiert, wobei besonders auf die Ausführungen zur Rechtsmängelhaftung hinzuweisen ist. Sehr lesenswert sind die Ausführungen zu § 536 b BGB. Die Autoren bemängeln völlig zu Recht, daß der Gesetzgeber seine aus der Begründung erkennbare Intention nicht in den Gesetzestext hat einfließen lassen. Aus dem Wortlaut ist jedenfalls nicht erkennbar, daß der Gesetzgeber die erweiternde Auslegung zu § 539 BGB a.F. der Neufassung nicht zugrundegelegt wissen will. In der Rechtspraxis herrscht hier noch erhebliche Unsicherheit.

Besonders streitträchtig sind immer wieder Beschädigungen der Mietsache durch gewerbliche Mieter. Auch diese Probleme werden sorgfältig aufgearbeitet, wobei etwa auf die Ausführungen zur Wiederherstellungspflicht hinzuweisen ist. Es bedarf eigentlich keiner Erwähnung, daß Beweislastfragen stets behandelt werden. Besonders lesenswert ist im genannten Zusammenhang die ausführliche Diskussion der Verjährungsfragen des § 548 BGB n.F, den die Autoren – was sachgerecht ist – weit auslegen wollen, so daß auch deliktische Ansprüche erfaßt werden, wenn ein entsprechender Bezug zum Mietobjekt gegeben ist. Hinzuweisen ist auch auf die interessanten Ausführungen zur Hemmung, etwa aufgrund der Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens. Die einleitenden Bemerkungen zum Abschnitt über „Sicherheiten“ lesen sich wie ein gewisses Schrift gewordenes Kopfschütteln über das „systematische“ Vorgehen des Gesetzgebers. Gerade im gewerblichen Mietrecht werfen Kautionszahlungen oft erhebliche Probleme auf, zumal § 550 b BGB hier nicht gilt. Die Autoren vertreten allerdings mit guten Gründen die Auffassung, daß auch Kautionen im Bereich der gewerblichen Miete insolvenzfest anzulegen sind und Klauseln, die eine Vermögensvermischung erlauben, unangemessen sind. Ebenfalls sehr intensiv wird Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache nachgegangen, wobei insbesondere auf die Ausführungen zu § 564 a BGB n.F. hinzuweisen ist. Abschließend werden noch kurz Fragen der Untermiete und flankierende gesellschaftsrechtliche Probleme diskutiert.

Das Skript bietet eine Übersicht über die aktuellen Entwicklungen des gewerblichen Miet- und Pachtrechts auf höchsten Niveau und gibt Praktikern eine zuverlässige Hilfe für die Fallbearbeitung an die Hand.